Renovación de ascensores
J. SIDRANSKY
No importa qué tan bien construido y cuidadosamente mantenido, ningún sistema mecánico dura para siempre, y eso se aplica tanto a las cabinas de los ascensores y al equipo como a los techos o calderas. En algún momento, el transporte vertical de su edificio llega al final de su vida útil y el inconveniente de la remodelación y el reemplazo se convierte en una realidad para los residentes. Si vive en un piso inferior, digamos el primero, el segundo o incluso el tercer piso, es posible que el inconveniente no sea demasiado grave. Si vive en un edificio con varios ascensores, es poco probable que se retire de servicio más de uno para actualizarlo a la vez. Pero si vive en un edificio con un solo ascensor y reside por encima de los primeros pisos, o si tiene problemas para subir escaleras, y mucho menos para subir o bajar paquetes, la mejora del ascensor puede convertirse en una verdadera pesadilla.
“Los edificios de un solo ascensor son un desafío”, dice Joe Caracoppa, consultor de ascensores de Sierra Consulting Group, una empresa de consultoría de ascensores con sede en la ciudad de Nueva York. “La pregunta es: ¿cómo se hace subir y bajar a la gente durante seis a ocho semanas mientras se hace y se completa el trabajo? La respuesta suele ser caminar hacia arriba y hacia abajo. Cuando el ascensor está fuera, está fuera. No se puede utilizar temporalmente “. Por otro lado, continúa Caracoppa, “Los edificios con múltiples ascensores son fáciles. Siempre tiene otro coche, un ascensor de carga o el otro elevador de pasajeros. Pero si es solo un ascensor, bueno, nadie puede usar el ascensor durante el proceso, y la ciudad debe probarlo antes de que pueda volver a ponerse en funcionamiento “.
Planificación para lo inevitable
Jacqueline Duggin es gerente de construcción en Gumley-Haft, una empresa de administración de propiedades residenciales con sede en Manhattan. Ella administra un edificio de siete pisos con un solo ascensor en el East Side de Manhattan que recientemente se sometió a una remodelación total. La propiedad fue construida a principios del siglo XX, por lo que tiene más de 100 años. El único ascensor requería modernización y renovación. “La junta realmente tuvo que pensar mucho sobre el proyecto y sobre este problema”, dice Duggin. “Teníamos gente en el edificio, una familia en particular, donde alguien estaba discapacitado y usaba una silla de ruedas. No había forma de que este residente pudiera subir y bajar las escaleras. Otro residente tenía dos perros muy grandes y tampoco podían subir y bajar varias veces al día. No había forma de que pudiéramos acomodarlos. Al final, la junta hizo los arreglos necesarios para hacer el trabajo durante los meses de verano, cuando mucha gente estaba de vacaciones. El residente con los perros tenía una casa de verano y estuvo allí mientras duró el proyecto. El residente discapacitado se quedó con un miembro de la familia en otro lugar. Para otros residentes que pudieron subir y bajar las escaleras, los acomodamos contratando personal adicional para ayudar a las personas con sus comestibles, equipaje, etc. Colocamos sillas en cada rellano y proporcionamos botellas de agua fría para todos los que estaban cansados o acalorados”.
Otro ejemplo de alcance comunitario durante la mejora de un ascensor se desarrolló en una cooperativa de tamaño medio muy unida en el vecindario de Hudson Heights del Alto Manhattan. Construido en 1939, el edificio de 56 unidades tiene un solo ascensor. La cabina y el equipo fueron completamente renovados hace unos años, presentando a la comunidad cooperativa un conjunto único de desafíos. El edificio albergaba alrededor de media docena de residentes que tenían más de 90 años, todos viviendo por encima del cuarto piso. Hope Kaye ha sido residente de la cooperativa durante 15 años y dice que la mayoría de los ancianos eran ex refugiados de Europa del Este durante la Segunda Guerra Mundial y, como tal, era menos probable que pidieran ayuda que otros. Según Kaye, los que tenían hijos no los tenían viviendo cerca. Para apoyar y ayudar a sus vecinos, la comunidad fue proactiva.
“Un aspecto único del problema fue que estos seis accionistas ancianos almorzaban todos los días en un centro para personas mayores en la esquina de un programa social de la sinagoga”, explica Kaye. “Su vida social les obligaba a salir del edificio a diario. Así que establecimos un protocolo para ayudarlos sin preguntarles si necesitaban ayuda. Colocamos sillas plegables en cada rellano para proporcionar una “parada de descanso” después de cada tramo de escaleras. También organizamos un programa para ver cómo estaban y les ofrecimos hacer sus mandados, cosas como comprar alimentos, recoger la tintorería, etc., que tal vez no se sintieran cómodos pidiéndole a un vecino que hiciera. Para aquellos que querían hacer sus propias compras, teníamos al superintendente y a los residentes que estaban en casa durante el día para ayudarlos a subir sus maletas por las escaleras. Hicimos algo similar con el triturador de basura. Toda la basura debe clasificarse para su reciclaje, por lo que tuvo que llevarse al área de recolección del primer piso, porque el conducto de basura del edificio se selló hace años. Nos aseguramos de que cuando elimináramos nuestra basura, también elimináramos la de ellos “.
Kaye dice que el proyecto del ascensor tomó aproximadamente seis semanas. “En todo caso”, dice, “el proyecto y la forma en que lo manejamos nos acercó más como comunidad”.
Otra consideración importante cuando se trata de navegar por un gran proyecto de ascensores es hacer cumplir el plazo y el calendario establecidos por el contratista de ascensores en su contrato de renovación o reemplazo. Según Duggin, “El contrato que el edificio firma con la empresa que realiza el trabajo contendrá una cláusula que especifica un cronograma y una fecha de finalización. Si no se cumplen ese plazo y la fecha, el contrato incluirá sanciones “. Si bien los retrasos en cualquier tipo de trabajo de construcción son típicos, cuando se trata de algo tan crucial para la comunidad como el trabajo en ascensores, tanto la junta directiva como la administración deben estar al tanto de la situación para minimizar la interrupción inevitable.
El ángulo legal
¿Cuáles son las responsabilidades reales que debe considerar una cooperativa o una junta de condominios antes de proceder con un proyecto de ascensor? Mark Hakim es abogado cooperativo de Schwartz Sladkus Reich Greenberg & Sladkus, un bufete de abogados con sede en Manhattan. “Si bien todos los edificios, tanto las cooperativas como los condominios, tienen que hacer las reparaciones y reemplazos necesarios, sería ilegal discriminar a cualquier persona con discapacidades en relación con dichas reparaciones y / o reemplazos”, dice. “La retirada del servicio del ascensor único de un edificio en una cooperativa o edificio de condominios en Nueva York puede significar una falta de acceso razonable a un apartamento para un ocupante discapacitado, lo que lleva a una posible demanda por discriminación.
“Bajo la Ley de Derechos Humanos de la Ciudad de Nueva York, la Ley Federal de Vivienda Justa y la Ley de Derechos Humanos del Estado de Nueva York”, continúa Hakim, “se deben hacer ajustes razonables en la vivienda para quienes viven con discapacidades definidas legalmente. Las adaptaciones que se realicen deben ser tales que la persona discapacitada pueda disfrutar del uso de su apartamento de la misma manera que lo hace una persona que no está discapacitada. Además, en un edificio cooperativo donde existe una relación propietario / inquilino, mientras que la junta (comparable en este caso a un propietario) tiene derecho a cerrar el ascensor para hacer las reparaciones / reemplazos, según los términos de la arrendamiento propietario, ese cierre puede dar derecho a los accionistas (en este caso comparable a los inquilinos) a hacer un reclamo para la reducción de su mantenimiento “. En otras palabras, si un accionista no puede hacer un uso completo de su apartamento debido a que el ascensor se apaga, no importa cuán necesario sea ese apagado, es posible que pueda argumentar con éxito la suspensión de su mantenimiento mensual hasta que el ascensor vuelva a funcionar y corriendo.
Hakim advierte que se debe enviar un aviso a todos los residentes de un edificio cuando se planea el cierre de un ascensor, y que la administración debe hacer averiguaciones para determinar qué residentes pueden necesitar ayuda. Sin embargo, generalmente es responsabilidad del accionista discapacitado o propietario de la unidad notificar a la gerencia o al directorio y solicitar que se realicen ajustes razonables.
“Dependiendo de la naturaleza y el alcance del cierre”, dice Hakim, “es posible que se requiera una cooperativa o condominio para proporcionar viviendas alternativas para los residentes discapacitados. Dependería de los hechos, incluido el tiempo que el ascensor está fuera de servicio, el piso en el que reside el residente discapacitado, las finanzas del edificio, etc., pero independientemente, si una junta se enfrenta a la elección [entre] proporcionando una vivienda alternativa razonable y defendiendo un posible reclamo de discriminación, generalmente recomendamos que trabajen con el residente discapacitado hacia una solución amistosa y razonable.
“También recomendamos que al contemplar trabajos importantes en ascensores, [las juntas] hagan un presupuesto acorde para esas posibles solicitudes de alojamiento”, continúa Hakim. Dicho esto, sin embargo, Hakim agrega que para que una junta esté obligada a pagar por acomodar a un residente durante un proyecto de ascensor, la naturaleza y el costo de la acomodación propuesta deben ser razonables, al tener en cuenta los recursos financieros de la cooperativa o condominio. . Por ejemplo, algunos edificios pagarán por realojar a los residentes fuera del sitio durante la duración de un proyecto. Otros buscan instalar salvaescaleras temporales o reubicar a los ocupantes en unidades de propiedad del edificio en los pisos inferiores. Algunos pagarán el costo adicional de los comestibles u otras necesidades que se entregarán o contratarán personal adicional para ayudar a las personas con discapacidades que elijan quedarse en casa durante el proyecto. Los diferentes edificios manejarán las solicitudes de alojamiento de diferentes maneras, pero, según Hakim, la respuesta sigue siendo la misma: “Se deben hacer adaptaciones razonables para las personas con discapacidades definidas legalmente”.
Cuando se trata de algo tan crucial, y potencialmente disruptivo, como un proyecto importante de reparación / reemplazo de ascensores, las juntas de cooperativas y condominios deben ser proactivas y comunicativas. Deben comunicarse con todos los ocupantes y determinar quién, si es que alguien, necesitará adaptaciones y cómo se pueden hacer razonablemente. Abre un diálogo con todos y no ignores el tema hasta que sea demasiado tarde. Siempre es mejor ser comunicativo y proactivo, en lugar de ser callado y reactivo. Cada junta debe comprender y esperar que pueda haber solicitudes de adaptaciones y debe estar, en todo momento antes, durante y después del proceso de licitación y durante la tramitación del trabajo, lista para ayudar y responder a solicitudes razonables.
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Fuente: cooperatornews.com
